Cómo redactar un contrato de arras

Índice del artículo

1. ¿Qué es un contrato de arras?
2. Cómo redactar un contrato de arras
3. ¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?

1. ¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un contrato privado que firman los propietarios y los compradores de un bien mueble o inmueble. En este contrato, que se firma sin la presencia de un Notario, las partes pactan la reserva de la compraventa de esos bienes, y se entrega como prueba una cantidad de dinero como señal.

Este contrato se engloba dentro de lo que se conoce como «precontratos». Es decir, lo que este contrato recoge es la obligación de firmar otro contrato, en este caso de compraventa, en un momento posterior.

En el contrato de arras se recogen todos los detalles del pacto al que han llegado las partes, como el importe que se ha acordado y la forma de pago correspondiente. También debe reflejarse el plazo máximo en el que se debe realizar la operación ante Notario. Igualmente debe quedar plasmado cómo se repartirán los gastos propios de la compraventa (tales como los propios de la Notaría misma).

Normalmente se estipula que se haga un pago en metálico dividido a su vez en dos pagos. El primer pago se suele hacer en el momento mismo en que se firma el contrato de arras, mientras que el segundo normalmente se hace a través de un cheque, y ante Notario.

Con respecto al plazo que se suele acordar en el contrato de arras, lo normal es que este sea de dos meses como máximo. Este plazo es el doble de lo que normalmente se tarda en resolver todas las cuestiones relacionadas con la hipoteca, y los gastos de venta.

El contrato de arras es un «precontrato» en el que se recoge la obligación de firmar un contrato posterior de compraventa.

2. Cómo redactar un contrato de arras

El contrato de arras tiene que tener un contenido mínimo. Los elementos esenciales de dicho contrato son los siguientes:

Partes del contrato

Lo primero que debe quedar perfectamente identificado en el contrato de arras son las partes, es decir, el comprador y el vendedor. Deben reflejarse sus datos personales, es decir, nombre y apellidos, su estado civil, su domicilio y el número de DNI.

El contrato debe estar firmado por todos los vendedores. En caso de que sea una sociedad, tienen que constar las circunstancias del representante, y el documento que le faculta a ejercer dicha representación. Si los compradores son un matrimonio, basta con que firme solo uno de ellos.

Bien mueble o inmueble objeto del contrato posterior

Si se trata de una vivienda, debe hacerse una descripción de la misma. Se debe incluir en esta descripción de la localidad en que está dicha vivienda. Debe especificarse la calle, planta, puerta y la superficie con la que cuenta. También deben mencionarse otros extremos tales como si cuenta con garaje o trastero, con su correspondiente descripción.

Es muy recomendable comprobar la titularidad del bien, su descripción y el su estado de cargas.

Condiciones de la compraventa posterior

El contrato debe contener los siguientes extremos:

• Arras. Hay que señalar la entrega de la señal que se ha acordado, cuyo importe es libre. Aunque no existe ninguna cantidad establecida a nivel legal, se recomienda que sea entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda.

• Financiación. De forma opcional, se puede establecer una cláusula en la cual se garantice que las arras van a ser devueltas al comprador en caso de que este no consiga la correspondiente financiación hipotecaria.

• Precio. Se debe fijar la fecha en la que se entregará el resto del precio, el cual debe detallarse. Puede indicarse un plazo en meses o en días, pero en este último caso, hay que especificar si son días naturales o hábiles. Se recomienda que ese plazo sea entre 20 y 40 días después de entregar las arras.

• Gastos. Aunque en este punto también se goza de libertad para acordar, se recomienda que sea el comprador quien se haga cargo de casi todos los gastos. Tan solo la plusvalía y los gastos de la agencia inmobiliaria correrían a cargo del vendedor.

3. ¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?

La Ley establece que, en caso de que la venta no se haga efectiva en el plazo previsto por el contrato de arras, las partes quedan liberadas de las obligaciones contraídas en el contrato. El culpable de dicho incumplimiento perderá las arras, con total independencia de cuál ha sido la causa del mismo.

Si el incumplimiento es por parte del comprador, el vendedor se quedará con las arras. En caso de que la culpa sea del vendedor, la Ley establece que este devuelva al vendedor el doble de lo que recibió en concepto de arras.